http://www.hihomechina.com 环球租房网 2008-06-19 地产星空

 　　经济适用房和廉租房制度是解决中低收入家庭住房问题的两项重要举措。为了实现“居者有屋住”的目标，这两项举措的具体实施计划都被清楚地写入各省市政府的住房发展规划中。《上海市2008－2012年解决城市低收入家庭住房困难发展规划》就明确，规划期内，累计筹集和建设廉租住房、经济适用住房约2000万平方米（平均每年约400万平方米），33万套，占同期全市住宅建设总量的20%。

　　政府保障是解决城市低收入家庭的住房困难，着眼点放在保障低收入家庭“有房住”而不是“有房产”。首先，住房需求并不等于买房需求，有房住并不等于要有自己的房住。为此，开发经济适租房不适为当前住房保障可取之举。

　　我国目前住房自有率居世界前五位，出租房只占全部住宅的15%，而美国、瑞士等发达国家的出租房大概在40%-65%。国家相关部门不久前公布的《经济适用住房管理办法》中也明确提出，经济适用房走租售并举的道路，但时至今日，经济适用房分配形式仍是售的多，租的少。重要原因之一是资金压力，地方政府和企业需要靠出售经济适用房来实现资金回流，投入后续开发。改为出租后，地方政府或企业的大量资金就“搁死”，在没有相应的税收和金融优惠支撑的前提下，地方政府和企业没有能力大量持有并出租经济适用房。

　　建立稳定的住房保障资金筹集渠道是解决资金压力的主要方法，如上海的住房保障资金就主要来源于三方面，市、区（县）两级财政纳入年度预算安排的住房保障资金；住房公积金增值收益扣除计提取贷款风险准备金和管理费后的全部余额（简称公积金增值收益）；不低于10%的土地出让净收益。此外，有专家提出，经济适租房还可采用经营租赁、委托租赁等方式，由产权所有者与信托公司合作，将具有连续性的经济适租房租金应收款，包装设计成一种信托产品，让市场投资者获得租赁资产所带来的稳定收益，从而能够汇集更多社会上的闲散资金来支持经济适租房的建设。

　　其次，由于缺少基础资料和有效手段，对经济适用房购房人申报的住房、收入和金融资产情况准确甄别的难度很大，腐败和不诚信的情况屡有发生。在一些已经出售经济适用房的地区，有人开着宝马去买房，还有的加价10万元将购得的经济适用房倒卖给真正符合标准的家庭。即使严格按照标准审核，也有一些不公平的因素，比如，同样一套50平方米的住房，由于地段差异，中心城区和郊环附近的房屋市场价值差了好几倍；在统计家庭金融资产中，在银行购买纸黄金和在金店购买实物黄金怎么区别。再有，随着个人经济活动的日益活跃，股票、基金等市值起伏很大，如何估算家庭资产，对有关部门也是考验。而经济适租房由于日后的套利几乎为零，所以就避免了少数人的造假和腐败，避免社会资源错用于那些“假穷人”身上。

　　第三，开发经济适用房政府减免了土地出让金和各项税收，所以价格一般低于市场价，造成了事实上的价格双轨制，客观上造成因资本逐利而导致经济适用住房供应高度短缺、脱离应受惠人群等问题，在一定程度上可能扰乱房地产市场的价格体系。虽然明文规定经济适用住房的购房人拥有有限产权，购买后不满5年的，不得上市交易；购买满5年的，出售时应按照规定向政府缴纳土地收益等价款，政府可优先回购，继续向符合条件的家庭供应。但是今后的操作性怎样？将来可能面临怎样的变数？目前还很难掌控。

　　与经济适用房有可能从“保障”变“市场”的情况不同，经济适租房始终是政府产权的公共房屋，是政府提供给低收入家庭使用的，居民享有使用权而不享有所有权。保障归保障，市场归市场的结果，是让不同收入水平的家庭通过不同的路径解决住房。

　　从香港和新加坡等地的经验来看，提供住房方面的保障主要也靠租赁房，对困难户只是收取象征性的房租。迄今为止香港特区政府累计建造廉租住房65万套，占全港住房总量的 35.6%以上；新加坡有6万户住在政府提供的廉租住房内，约占全部家庭的8.6%。即便是发达国家，也保持相当数量廉价出租的公共住房。